Huis verkopen in 10 stappen

Zo verkoop je je huis in tien stappen

1. Bepaal wat je huis waard is

   Begin met een waardebepaling op basis van vergelijkbare verkopen in je buurt, niet met de WOZ-waarde: die loopt minstens een jaar achter. Een gratis waardebepaling geeft je een bandbreedte waarmee je kunt rekenen: wat houd je over na aflossing van je hypotheek, en past dat bij je volgende stap? Laat je door minstens één partij adviseren voordat je iets tekent.

2. Verzamel de documenten

   Je hebt het eigendomsbewijs, je hypotheekgegevens, een definitief energielabel, de vragenlijst met lijst van zaken en bij een appartement de stukken van de VvE nodig. Het energielabel is wettelijk verplicht bij de overdracht en moet al bij de Funda-advertentie zichtbaar zijn; laat het dus in deze stap opnemen als je er nog geen definitief label hebt. De volledige lijst staat op de documentenpagina.

3. Kies: makelaar, online makelaar of zelf

   Een traditionele makelaar rekent gemiddeld € 6.000 courtage en doet alles, inclusief de bezichtigingen. Helemaal zelf verkopen scheelt dat bedrag, maar Funda accepteert geen particulieren en je staat alleen in de onderhandeling en bij de koopovereenkomst. Een online makelaar zit ertussen: jij doet de bezichtigingen, de makelaar doet waardering, Funda, fotografie, onderhandeling en het papierwerk voor een vast bedrag. Bij Online Makelaar is dat € 2.700 inclusief btw.

4. Maak de woning verkoopklaar

   Kopers beslissen in de eerste minuten. Ruim op, haal persoonlijke spullen weg, repareer wat zichtbaar kapot is en zorg dat elke ruimte één duidelijke functie heeft. Grote verbouwingen vlak voor verkoop verdienen zich zelden terug; een likje verf, schone kitranden en een opgeruimde tuin wel. Bij Online Makelaar krijg je stylingadvies via een WhatsApp-videogesprek vóór de fotograaf komt. De 24 punten in volgorde staan in de checklist.

5. Stel de vraagprijs vast

   De waarde is een schatting, de vraagprijs is een keuze. Iets onder de geschatte waarde trekt meer bezichtigers en vaker meerdere biedingen; erboven geeft onderhandelruimte maar kost kijkers. In een buurt met veel aanbod werkt scherp prijzen beter dan in een buurt met schaarste. Bepaal de prijs met de cijfers van de laatste twaalf maanden erbij, niet op gevoel of op wat de buren vroegen.

6. Ga op Funda met goede foto's en een plattegrond

   Funda is in Nederland het kanaal waar kopers kijken; de eerste week online bepaalt grotendeels hoeveel bezichtigingen je krijgt. Professionele fotografie, een NEN 2580-plattegrond met de officiële woonoppervlakte en een tekst die de buurt en de woning concreet beschrijft, maken het verschil. Bij Online Makelaar staat je woning meestal binnen 10 dagen na de opname op Funda, met fotograaf en plattegrond inbegrepen.

7. Doe de bezichtigingen zelf

   Niemand kent je huis en je buurt beter dan jij. Onderzoek van RUG en VU Amsterdam, gepubliceerd in het Journal of Empirical Finance (2023), laat zien dat woningen waarvan de eigenaar zelf de bezichtigingen doet gemiddeld 2,2% meer opbrengen. Plan bezichtigingen van een half uur, laat kopers rustig kijken, beantwoord vragen eerlijk en ga niet zelf over de prijs praten: verwijs daarvoor naar de makelaar. Hoe je dat aanpakt staat op de pagina over zelf bezichtigen.

8. Onderhandel en kies het beste bod

   Een bod bestaat uit meer dan een bedrag: de opleverdatum, de ontbindende voorwaarden (financiering, bouwkundige keuring) en wat er wel en niet in de woning blijft tellen mee. Een hoger bod met financieringsvoorbehoud kan minder waard zijn dan een iets lager bod zonder. Bij meerdere geïnteresseerden kun je een inschrijving houden waarbij iedereen vóór een vast moment een eindbod doet. Online Makelaar onderhandelt namens jou; jij beslist.

9. Teken de koopovereenkomst

   De afspraken worden vastgelegd in een schriftelijke koopovereenkomst; mondeling is een koop van een woning door een particulier niet geldig. Na ontvangst van de getekende overeenkomst heeft de koper drie dagen wettelijke bedenktijd. Daarna lopen de ontbindende voorwaarden, meestal vier tot zes weken voor de financiering. De koper stort een waarborgsom of bankgarantie van 10% bij de notaris. In deze fase laat de koper vaak een taxatie en soms een bouwkundige keuring uitvoeren.

10. Draag over bij de notaris

    De koper kiest de notaris en betaalt de overdrachtskosten. De notaris stelt de leveringsakte op, lost jouw hypotheek af uit de koopsom, verrekent de lopende lasten en maakt de nota van afrekening. Vlak voor het tekenen loop je samen met de koper door de woning voor de eindinspectie. Na het tekenen draag je de sleutels over en staat het restant van de koopsom meestal dezelfde of de volgende werkdag op je rekening. Pas op dat moment betaal je de fee van Online Makelaar.

Hoe lang duurt het verkopen van een huis?

Reken op vier fases. De voorbereiding, van waardebepaling tot Funda, kost twee tot vier weken: documenten verzamelen, energielabel regelen, stylen, fotograferen. De verkooptijd op Funda, van online tot getekende koopovereenkomst, lag in Nederland de afgelopen jaren gemiddeld rond de zes weken, met grote verschillen per regio en prijsklasse. Na het tekenen volgen drie dagen bedenktijd en vier tot zes weken ontbindende voorwaarden. De overdracht plan je meestal twee tot drie maanden na het tekenen, afhankelijk van wanneer jij en de koper kunnen verhuizen.

Wat je zelf in de hand hebt is de voorbereiding. Wie de documenten en het energielabel al klaar heeft voordat de makelaar langskomt, wint twee weken.

Wat kost het verkopen van een huis in totaal?

De grootste post is de makelaar. Een traditionele makelaar rekent courtage, in de praktijk gemiddeld rond € 6.000 op een gemiddelde woning; een online makelaar een vast bedrag, bij Online Makelaar € 2.700 inclusief btw. Daarnaast betaal je voor een definitief energielabel als je dat nog niet hebt, meestal enkele honderden euro's, en voor het doorhalen van je hypotheek bij het Kadaster via de notaris, een bedrag van rond de honderd tot tweehonderd euro. De overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte en de taxatie zijn voor rekening van de koper.

De post die mensen vergeten is de boeterente. Los je je hypotheek af terwijl je rentevaste periode nog loopt, dan kan je bank een vergoeding rekenen. Neem je de hypotheek mee naar je volgende woning via een verhuisregeling, dan voorkom je dat vaak. Vraag het na bij je hypotheekverstrekker vóórdat je de vraagprijs bepaalt.

Kan ik mijn huis verkopen terwijl ik nog een ander koop?

Ja, en de meeste mensen doen het in die volgorde: eerst kopen, dan verkopen, zodat je niet tussen twee woningen in zit. Het risico is dat je tijdelijk twee hypotheken draagt. Daar zijn drie gebruikelijke oplossingen voor. Een overbruggingshypotheek dekt de overwaarde van je huidige woning totdat die verkocht is. Een ontbindende voorwaarde bij de aankoop, vaak 'onder voorbehoud van verkoop eigen woning' genoemd, laat je van de koop af als je eigen huis niet binnen een afgesproken termijn verkocht is; in een krappe markt accepteren verkopers die voorwaarde niet altijd. En een latere opleverdatum bij de verkoop van je eigen huis geeft je tijd om te verhuizen.

In een rustige markt kan de omgekeerde volgorde verstandiger zijn: eerst verkopen met een lange opleverdatum, dan kopen. Je weet dan precies wat je te besteden hebt.

Wanneer is het beste moment om te verkopen?

Het seizoen doet minder dan mensen denken. Het voorjaar brengt meer kijkers en tegelijk meer aanbod; in de winter is het rustiger aan beide kanten. Belangrijker dan de maand zijn drie dingen: de rente, omdat die bepaalt wat kopers kunnen lenen; het aanbod in jouw buurt op dit moment, omdat je concurreert met de woningen die nu te koop staan; en je eigen situatie, omdat een gedwongen verkoop onder tijdsdruk altijd minder oplevert dan een verkoop waarbij je kunt wachten op het juiste bod.

Praktisch: ga niet online in de week vóór de zomervakantie of tussen Kerst en Nieuwjaar. De eerste week op Funda telt het zwaarst, en dan wil je dat kopers thuis zijn.

Moet ik een makelaar inschakelen?

Niet verplicht. Je mag je huis zelf verkopen, inclusief het opstellen van de koopovereenkomst. In de praktijk lopen zelfverkopers op drie dingen vast: Funda, waar je als particulier niet op kunt; de onderhandeling, waarin een koper met aankoopmakelaar in het voordeel is; en de juridische kant, waar een fout in de koopovereenkomst of een vergeten mededelingsplicht je later geld kan kosten.

De vraag is dus niet óf je hulp inschakelt, maar waarvoor. De bezichtigingen kun je beter zelf doen: dat levert aantoonbaar meer op. Waardering, Funda, fotografie, onderhandeling en de koopovereenkomst zijn werk dat een professional sneller en met minder risico doet. Die verdeling is precies hoe Online Makelaar werkt.

Zo verkoop je met Online Makelaar

Je vraagt een gratis waardebepaling aan en krijgt een rapport. In een intake van 20 minuten bespreken we de cijfers en je verkoopstrategie. Wil je verder, dan tekenen we de opdracht en komt Thimo langs voor de opname: de NEN 2580-meting en de briefing voor de fotograaf. Je krijgt stylingadvies via WhatsApp-video, de fotograaf komt langs en je woning staat meestal binnen 10 dagen op Funda. Jij doet de bezichtigingen, wij regelen de aanmeldingen, beantwoorden de vragen van kopers en voeren de onderhandeling. Daarna stellen we de koopovereenkomst op, begeleiden we tot en met de notaris en ben je zeven dagen per week via WhatsApp bij ons terecht. Je betaalt € 2.700 inclusief btw, bij de notaris, uit de koopsom.

1. Rijksuniversiteit Groningen, Real estate agent commission structure and sales performance (opent in nieuw tabblad)
2. Journal of Empirical Finance (via ScienceDirect) (opent in nieuw tabblad)
3. Rijksoverheid, energielabel verplicht bij verkoop en verhuur (opent in nieuw tabblad)
4. Rijksoverheid, bedenktijd bij het kopen van een woning (opent in nieuw tabblad)
5. CBS StatLine, Bestaande koopwoningen; verkoopprijzen per gemeente (opent in nieuw tabblad)
6. Kadaster, de leveringsakte en het doorhalen van een hypotheek (opent in nieuw tabblad)