Huis verkopen zonder makelaar: kan dat, en wat kost het je?

Wat kun je zelf doen bij de verkoop van je huis?

Meer dan je denkt. Je kunt zelf bepalen wat je huis ongeveer waard is door recente verkopen in je buurt op te zoeken, al blijft dat zonder toegang tot de transactiedata een schatting. Je kunt de woning zelf verkoopklaar maken en stylen. Je kunt de bezichtigingen zelf doen, en dat is zelfs aan te raden: onderzoek van RUG en VU Amsterdam, gepubliceerd in het Journal of Empirical Finance (2023), laat zien dat woningen waarvan de eigenaar zelf rondleidt gemiddeld 2,2% meer opbrengen dan woningen waar een makelaar dat doet. De verklaring is dat alleen de eigenaar volledig belang heeft bij de hoogste prijs; een makelaar op courtage verdient aan een snelle verkoop meer dan aan de laatste paar procent.

Je kunt ook zelf de documenten verzamelen, de vragenlijst invullen en met de koper de eindinspectie doen. Dat is werk dat een makelaar in de regel ook grotendeels bij jou neerlegt.

Kan ik als particulier op Funda?

Nee. Funda accepteert alleen woningen die worden aangemeld door een makelaar met een Funda-abonnement. Er is geen particuliere ingang, ook niet tegen betaling. Dat is het grootste praktische obstakel voor zelfverkopers, want Funda is in Nederland de plek waar vrijwel elke koper zoekt. Woningen die alleen op Marktplaats, sociale media of een particuliere verkoopsite staan, bereiken een fractie van de kopers en missen de eerste week met de meeste aandacht.

Sommige diensten bieden een 'Funda-pakket' aan: je betaalt een vast bedrag en de woning wordt via hun makelaarsabonnement geplaatst, terwijl je verder alles zelf doet. Let dan op wat er niet in zit: geen onderhandeling, geen koopovereenkomst, geen begeleiding tot de notaris. Je koopt een advertentie, geen makelaar.

Wat kost zelf verkopen echt?

De courtage bespaar je, maar de losse onderdelen niet. Een professionele fotograaf kost ruwweg € 150 tot € 300, een NEN 2580-plattegrond met meetrapport € 100 tot € 200, een definitief energielabel enkele honderden euro's als je er nog geen hebt, en een jurist of notaris die de koopovereenkomst opstelt of controleert € 300 tot € 600. Een Funda-plaatsing via een derde komt daar nog bij. Bij elkaar zit je al snel tussen € 800 en € 1.500 aan losse diensten, plus je eigen uren.

De grootste kostenpost is onzichtbaar: de prijs die je laat liggen. Zonder toegang tot de transactiedata van je buurt prijs je op gevoel. Te hoog, en je woning blijft staan terwijl de interesse wegzakt; te laag, en het verschil is in één keer groter dan elke courtage. En in de onderhandeling staat een particulier tegenover een aankoopmakelaar die dit elke week doet.

Wie stelt de koopovereenkomst op?

Bij verkoop zonder makelaar: jij, of de notaris tegen betaling. De koop van een woning door een particulier moet schriftelijk, anders is hij niet geldig. In de overeenkomst staan de koopsom, de opleverdatum, de ontbindende voorwaarden, de waarborgsom, de lijst van zaken en de staat waarin je levert. Er zijn modelovereenkomsten in omloop, maar het invullen is het risico niet; het risico zit in wat je weglaat. Een vergeten ontbindende voorwaarde, een onduidelijke opleverdatum of een niet-gemelde erfdienstbaarheid kan maanden later tot een claim leiden. Na ontvangst van de getekende overeenkomst heeft de koper drie dagen wettelijke bedenktijd; dat regel je ook zelf.

Laat de overeenkomst in elk geval door de notaris controleren als je hem zelf opstelt. Dat kost geld, maar minder dan een geschil.

Wat is het risico van zelf onderhandelen?

De meeste kopers komen met een aankoopmakelaar. Die kent de vraagprijzen en verkoopprijzen in je buurt, weet hoe lang je woning al te koop staat en leest aan je reactie af hoeveel ruimte er zit. Jij hebt die informatie niet en bent bovendien emotioneel betrokken: het is jouw huis, en een laag bod voelt als een oordeel. Dat is precies waar een professional het verschil maakt: niet in hard spelen, maar in rustig blijven, het bod als geheel beoordelen (voorwaarden, opleverdatum, waarborgsom) en weten wanneer je wacht op een volgend bod.

Een praktische regel voor wie toch zelf onderhandelt: reageer nooit tijdens de bezichtiging op een bod, vraag het altijd schriftelijk en neem een nacht de tijd.

Wat is het verschil met een online makelaar?

Een online makelaar neemt precies het deel over waar zelf verkopen misgaat, en laat het deel bij jou waar jij het beste bent. Bij Online Makelaar krijg je vooraf een gratis waardebepaling op basis van de transactiedata van je buurt, een opname met NEN 2580-meting, stylingadvies, professionele fotografie, de Funda-plaatsing, de onderhandeling, de koopovereenkomst en begeleiding tot en met de notaris, met zeven dagen per week WhatsApp-contact. Jij doet de bezichtigingen. Je betaalt € 2.700 inclusief btw, pas bij de notaris, uit de koopsom. Dat is meer dan de losse diensten bij zelf verkopen, en minder dan de helft van een traditionele makelaar, met de Funda-positie en de onderhandeling erbij.

Wil je het toch zelf doen, dan is het advies: haal in elk geval een waardebepaling op transactiedata en laat de koopovereenkomst controleren. Die twee punten bepalen de uitkomst.

1. Rijksuniversiteit Groningen, Real estate agent commission structure and sales performance (opent in nieuw tabblad)
2. Journal of Empirical Finance (via ScienceDirect) (opent in nieuw tabblad)
3. Rijksoverheid, kopen van een woning: schriftelijke koopovereenkomst en bedenktijd (opent in nieuw tabblad)
4. Funda, voorwaarden voor het plaatsen van een woning (opent in nieuw tabblad)