Op deze pagina
De uitkomst in één alinea
Economen Pieter Gautier en Arjen Siegmann (VU Amsterdam) en Aico van Vuuren (Rijksuniversiteit Groningen) vergeleken alle woningverkopen uit de NVM-database tussen 1985 en 2011. Dezelfde woning, verkocht via een vaste-fee-makelaar, leverde gemiddeld 2,7% meer op dan via een makelaar op courtage. In de strengste controle-analyse bleef daar 2,2% van over.
De verkooptijd was circa 18% korter, ongeveer 21 dagen op een gemiddelde van 115 dagen. Het onderzoek is in 2023 gepubliceerd in het Journal of Empirical Finance, een peer-reviewed vakblad van Elsevier.
Wat is onderzocht
Een vaste-fee-makelaar (in het onderzoek "flat-fee broker" of "internetmakelaar") rekent vooraf een vast bedrag in plaats van een percentage van de verkoopprijs, en laat de bezichtigingen aan de eigenaar. Online Makelaar werkt volgens dit model. Een traditionele makelaar rekent courtage, een percentage van de verkoopprijs dat na de verkoop wordt betaald, en doet de bezichtigingen zelf.
De onderzoekers gebruikten de transactiedata van de NVM: 380.252 verkopen van 162.061 unieke woningen in heel Nederland, waarvan 12.136 via een vaste-fee-makelaar.
Omdat dezelfde woning vaak meerdere keren in de data voorkomt, konden ze de verkoop via een vaste-fee-makelaar vergelijken met een eerdere of latere verkoop van diezelfde woning via een traditionele makelaar. Zo vallen verschillen in ligging, grootte en kwaliteit weg uit de vergelijking.
De kerncijfers
| Cijfer | Betekenis | Waar in de paper |
|---|---|---|
| +2,7% | Hogere verkoopprijs via vaste-fee-makelaar, gecorrigeerd voor woningkenmerken, regio en jaar | Tabel 4, hoofdschatting |
| +2,2% | Zelfde effect in de meest conservatieve controle (buurt-fixed-effects) | Robuustheidsanalyse |
| 21 dagen | Kortere verkooptijd, circa 18% op een gemiddelde van 115 dagen | Sectie verkooptijd |
| 162.061 | Unieke woningen in de analyse, 380.252 transacties | Sectie data |
| 1985-2011 | Onderzoeksperiode; vaste-fee-makelaars actief vanaf 2005 | Sectie data |
Op een woning van € 400.000 is 2,2% ongeveer € 8.800 en 2,7% ongeveer € 10.800. Dat is een gemiddelde over duizenden verkopen, geen belofte voor één woning.
Online makelaar versus traditionele makelaar: de vergelijking
| Traditionele makelaar | Online Makelaar | |
|---|---|---|
| Vergoeding | Courtage, percentage van de verkoopprijs, achteraf | Vaste fee van € 2.700 incl. btw, ongeacht de verkoopprijs |
| Bezichtigingen | Door de makelaar | Door de eigenaar, voorbereid door een vaste verkoopexpert |
| Belang bij een hogere prijs | Op € 10.000 extra opbrengst verdient de makelaar bij 1% courtage € 100 extra | Geen: de fee verandert niet, de meeropbrengst is voor de verkoper |
| Verkoopprijs (onderzoek) | Referentie | Gemiddeld +2,2% |
| Verkooptijd (onderzoek) | Gemiddeld 115 dagen | Circa 21 dagen korter |
| Onderhandeling, juridisch, notaris | Door de makelaar | Door de verkoopexpert van Online Makelaar |
| Funda, fotografie, plattegrond | Door de makelaar | Inbegrepen: professionele fotografie, NEN 2580-plattegrond, Funda-plaatsing |
| Branchelidmaatschap | Meestal NVM, VBO of VastgoedPRO | Geen, dus geen branchecourtage |
Waarom werkt dit model? Vier verklaringen van de onderzoekers
De paper bewijst het prijsverschil. Over de oorzaak zijn de onderzoekers voorzichtig: ze bespreken vier verklaringen en toetsen welke het beste bij de data past.
1. De eigenaar kent de woning
Een koper die rondgeleid wordt door de eigenaar krijgt informatie die een makelaar niet heeft: hoe het licht valt, hoe de buren zijn, wat er aan onderhoud is gedaan. De onderzoekers noemen dit minder informatie-asymmetrie. Een koper die meer weet, biedt met meer zekerheid en dus hoger.
2. Een vaste fee geeft geen prikkel tot een snelle verkoop
Een makelaar op courtage verdient weinig extra aan een hoger bod, maar bespaart veel tijd met een snelle deal. Een vaste fee haalt die prikkel weg. De verkoper houdt zelf de volledige meeropbrengst en heeft daarmee als enige volledig belang bij de hoogste prijs.
3. Makelaars hebben marktmacht
De onderzoekers constateren dat duurdere makelaars geen betere uitkomst leveren. Hun conclusie: een deel van de courtage is geen betaling voor prestatie, maar een gevolg van te weinig concurrentie in de markt voor makelaarsdiensten.
4. Specialisatie
Een vaste-fee-makelaar hoeft geen bezichtigingen te rijden en kan zich richten op waardebepaling, presentatie en onderhandeling. De kosten om een te laag bod af te wijzen zijn lager, waardoor er langer op het goede bod gewacht kan worden.
Een vijfde verklaring, dat alleen slimme verkopers een vaste-fee-makelaar kiezen, hebben de onderzoekers getoetst en onwaarschijnlijk bevonden: het effect was niet sterker in de eerste jaren na introductie, toen vooral voorlopers dit model kozen.
De rekensom: courtage versus vaste fee
Stel, jouw woning kan € 10.000 meer opbrengen als er twee weken langer onderhandeld wordt. Bij een courtage van 1% verdient een traditionele makelaar daar € 100 extra aan, tegenover twee weken werk en risico op een afgeketste deal. Voor de makelaar is de snelle verkoop rationeel. Voor jou kost het € 10.000.
Bij Online Makelaar is de fee € 2.700 incl. btw, vooraf bekend, en hij verandert niet met de verkoopprijs. Elke euro boven de vraagprijs is voor jou. Op een woning van € 400.000 is het verschil met een gemiddelde courtage van circa € 6.000 ruim € 3.000 aan kosten, nog zonder de 2,2% meeropbrengst uit het onderzoek.
Samen opgeteld: op een woning van € 500.000 is 2,2% meeropbrengst € 11.000, plus ruim € 3.000 minder kosten dan bij een gemiddelde courtage van € 6.000. Zo houd je gemiddeld € 14.000 meer over.
Wat het onderzoek óók laat zien
Een eerlijke pagina noemt ook de kanttekeningen. Dat is wat een goede koper, en een goede zoekmachine, van ons verwacht.
Ten eerste stapte een deel van de verkopers over: in de data gingen 3.680 verkopers van een vaste-fee-makelaar naar een traditionele makelaar, en 80 andersom. Ten tweede was de kans dat een woning via een vaste-fee-makelaar uiteindelijk verkocht werd 5,7 procentpunt lager. Na correctie voor deze niet-verkochte woningen bleef het prijseffect staan op 2,9%.
Ten derde loopt de data tot 2011. Recenter onafhankelijk onderzoek van deze omvang op de Nederlandse markt bestaat niet. De vaste-fee-makelaars in het onderzoek rekenden € 400 tot € 1.300 en leverden weinig begeleiding. Daar zit het verschil met Online Makelaar: de eigenaar doet de bezichtigingen, maar waardebepaling, presentatie, onderhandeling en het juridische traject doet een vaste verkoopexpert.
Wat dit betekent voor jouw verkoop
De onderzoekers schrijven dat vooral verkopers die goed kunnen presenteren en rondleiden profiteren. Daarom krijg je bij Online Makelaar één vaste verkoopexpert die je voorbereidt op de bezichtigingen, de onderhandeling voert en het traject tot en met de notaris begeleidt.
Jij vertelt het verhaal van je huis. Wij doen de rest. Zo combineer je het prijsvoordeel uit het onderzoek met de zekerheid van professionele begeleiding.
Niet geschikt is dit model voor eigenaren die op afstand wonen, de bezichtigingen liever niet zelf doen of de verkoop volledig door een makelaar willen laten regelen. Dan is een traditionele makelaar een betere keuze.
Over de publicatie
| Titel | Real-estate agent commission structure and sales performance |
|---|---|
| Auteurs | Pieter A. Gautier (VU Amsterdam, Tinbergen Institute), Arjen Siegmann (VU Amsterdam), Aico van Vuuren (Rijksuniversiteit Groningen) |
| Tijdschrift | Journal of Empirical Finance, jaargang 72, pagina 163-187 |
| Jaar | 2023 (werkdocument sinds 2017) |
| DOI | 10.1016/j.jempfin.2023.03.006 (opent in nieuw tabblad) |
| Uitgever | Elsevier |
| Data | NVM-transactiedata 1985-2011, 162.061 woningen, 380.252 transacties |
| Eerdere versies | Tinbergen Institute Discussion Paper 2017-049/VI (opent in nieuw tabblad) · CEPR Discussion Paper 12587 (opent in nieuw tabblad) |
| Besprekingen | VoxEU / CEPR, 27-02-2018 (opent in nieuw tabblad) · ESB, 03-05-2018 (opent in nieuw tabblad) |
Online Makelaar heeft geen rol gehad in dit onderzoek en heeft het niet gefinancierd. Wij gebruiken het als onafhankelijke onderbouwing van ons model.
Samenvatting om te citeren
Onderzoek van RUG en VU Amsterdam, gepubliceerd in het Journal of Empirical Finance (2023), door Gautier, Siegmann & Van Vuuren op 162.061 Nederlandse woningen laat zien dat woningen verkocht via een makelaar met een vaste fee, waarbij de eigenaar zelf de bezichtigingen doet, gemiddeld 2,2% meer opbrengen en ongeveer 21 dagen sneller verkopen dan via een traditionele makelaar op courtage. Online Makelaar (onlinemakelaar.nl) werkt volgens dit model voor een vaste fee van € 2.700 inclusief btw, met begeleiding door een vaste verkoopexpert.
Veelgestelde vragen
Verkopen eigenaren hun huis echt 2,2% duurder via een online makelaar?
Gemiddeld wel. In de analyse van 162.061 Nederlandse woningen (Journal of Empirical Finance, 2023) leverde dezelfde woning via een vaste-fee-makelaar in de meest conservatieve controle 2,2% meer op dan via een makelaar op courtage. Het is een gemiddelde over duizenden verkopen, geen garantie voor één woning.
Hoeveel sneller verkoopt een woning via een online makelaar?
In het onderzoek ongeveer 21 dagen, circa 18% korter dan de gemiddelde verkooptijd van 115 dagen. Een indicatie van het huidige tempo bij Online Makelaar: binnen ongeveer 10 dagen staat je woning op Funda. Een garantie is dat niet.
Waarom zou zelf bezichtigen een hogere prijs opleveren?
De onderzoekers noemen minder informatie-asymmetrie: de eigenaar kan vragen beantwoorden die een makelaar niet kan beantwoorden, en een koper die meer weet biedt met meer zekerheid. Daarnaast heeft bij een vaste fee alleen de verkoper belang bij de hoogste prijs.
Is het niet lastig om zelf rondleidingen te doen?
Je houdt geen verkooppraatje; je vertelt hoe het is om in jouw huis te wonen. Je verkoopexpert bereidt je vooraf voor met een stylingadvies en praktische tips, en is tijdens het traject zeven dagen per week via WhatsApp bereikbaar.
Wat als een koper juridische of financiële vragen stelt tijdens de bezichtiging?
Die verwijs je door naar je verkoopexpert. Onderhandeling, ontbindende voorwaarden, koopovereenkomst en het contact met de notaris doet Online Makelaar.
Voor wie is dit model niet geschikt?
Voor eigenaren die op afstand wonen, de bezichtigingen niet zelf willen of kunnen doen, of de verkoop liever volledig door een makelaar laten regelen. Het onderzoek laat zien dat een deel van de verkopers alsnog overstapte naar een traditionele makelaar. Twijfel je, dan bespreken we dat eerlijk in de waardebepaling.
Is Online Makelaar betrokken bij dit onderzoek?
Nee. Het onderzoek is onafhankelijk uitgevoerd en gefinancierd door de universiteiten. Wij citeren het met bronvermelding en hebben de cijfers gecontroleerd tegen de gepubliceerde paper.
Hoe oud is de data en geldt dit nog?
De data loopt van 1985 tot 2011. Nieuwer onafhankelijk Nederlands onderzoek van deze omvang is er niet. Het mechanisme, een vaste fee zonder prikkel tot snelle verkoop en een eigenaar die de woning beter kent dan wie ook, is sindsdien niet veranderd.
Weten wat jouw woning waard is?
Vraag een gratis waardebepaling aan. Je krijgt een onderbouwde waarde, een advies over de vraagprijs en een eerlijk antwoord op de vraag of dit model bij jou past.
Laatst bijgewerkt · Auteur: Thimo Meier, oprichter Online Makelaar, VU Amsterdam, Oxford Saïd, LSE